Pasar real estat perumahan telah menerima banyak perhatian selama dua tahun terakhir, dan untuk alasan yang bagus. Pasar perumahan menjadi sangat ketat sehingga inventaris sangat sulit didapat di hampir setiap pasar, dan harganya sekarang lebih tinggi dari sebelumnya untuk rumah. Properti yang terdaftar untuk dijual biasanya tersentak dalam waktu singkat – dan seringkali dijual lebih dari harga yang diminta – yang membuat sebagian besar pembeli sulit bersaing.
Contoh kasus: Sebuah rumah dengan harga sedang baru-baru ini dijual di Raleigh, Carolina Utara, dan memang begitu benar-benar dikuasai oleh pembeli potensial mencari properti yang terjangkau. Kehebohan para pembeli itu sudah cukup menjadi berita nasional, namun setiap pembeli yang telah mencari properti dalam dua tahun terakhir hampir pasti tidak terkejut dengan minat yang luar biasa. Ini hanyalah sebagian dari apa yang dihadapi pembeli saat mencari properti di pasar perumahan yang sedang panas-panasnya.
Tapi hiruk pikuk pembelian properti baru-baru ini hampir tidak terbatas pada pasar perumahan perumahan. Transaksi real estat komersial juga meledak – dengan peningkatan transaksi yang mengejutkan terjadi selama setahun terakhir. Hingga tahun 2021, investor besar dan kecil telah mengambil semuanya mulai dari gedung apartemen, gudang, dan pusat distribusi hingga jenis properti komersial lainnya, seperti hotel. Mulai kuartal kedua tahun 2021, properti multikeluarga penjualan naik 26% year-on-year dan properti non-hunian meningkat 16% dibandingkan tahun sebelumnya. Ada juga peningkatan tingkat penjualan di semua jenis properti komersial. Tingginya permintaan untuk properti komersial juga menghasilkan $193 miliar dalam transaksi real estat komersial yang terjadi pada kuartal ketiga tahun 2021—dan rekor $ 809 miliar dalam penjualan real estat komersial sepanjang tahun 2021.
Lantas apa sebenarnya yang menyebabkan booming transaksi real estat komersial sepanjang tahun 2021 – dan mengapa? Kelipatan Ekuitas telah menyusun daftar enam tren penting di pasar real estat komersial selama tahun 2021, mencakup topik mulai dari kebangkitan investor individu hingga dampak kebijakan pandemi Federal Reserve. Inilah yang perlu Anda ketahui.
larry1235 // Shutterstock
Pasar obligasi yang lemah membuat investor mencari alternatif
Ketika pengembalian investasi tradisional, seperti saham atau obligasi, turun, investor cenderung mencari peluang untuk mencapai target pengembalian investasi mereka. Pada akhir tahun 2021, pasar saham AS mengalami pengembalian tiga tahun terbaik terlihat dalam 24 tahun — tetapi hal yang sama tidak berlaku untuk hipotek. Pada Desember 2021, tingkat inflasi di AS melonjak 7% kekalahan-yang pada gilirannya mendorong harga obligasi turun dengan cepat dan mengurangi potensi keuntungan yang tinggi bagi investor.
Harga obligasi yang lebih rendah menyebabkan indeks pasar obligasi utama menguat kekalahan pertama mereka sejak 2013, dan mengarahkan investor untuk mencari cara lain untuk menggunakan uang mereka, termasuk sekuritas real estat komersial, perwalian investasi real estat, dan investasi real estat komersial lainnya. Meski berpotensi berisiko, transaksi real estat komersial bisa menguntungkan bagi investor, dengan pengembalian tahunan rata-rata. antara 6% dan 12%, dengan potensi apresiasi yang signifikan tergantung pada kondisi pasar dan faktor lainnya. Ini berarti berinvestasi di real estat komersial memiliki potensi pengembalian investasi yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan pengembalian rata-rata obligasi.
Gambar Emas // Shutterstock
Federal Reserve mencegah penjualan darurat real estat, membuat hutang mudah tersedia untuk transaksi
Ketika pandemi COVID-19 melanda, investor memperkirakan pasar real estat komersial akan mengalami pukulan yang signifikan – yang akan memungkinkan mereka untuk membeli properti yang tertekan dengan harga murah di ruang bawah tanah. Namun, itu tidak terjadi karena Federal Reserve membuatnya lebih mudah dan lebih murah untuk meminjam dengan memotong suku bunga secara signifikan pada awal pandemi. Biaya pinjaman yang lebih murah menghasilkan pinjaman $ 102 miliar sedang diperpanjang untuk pemilik properti dalam sembilan bulan pertama tahun 2021, mencegah pasar properti komersial runtuh.
Pinjaman ini kemudian diubah menjadi sekuritas hipotek komersial, yang ditawarkan sebagai saham kepada investor individu, perusahaan investasi dan perusahaan manajemen keuangan lainnya. Melakukan hal itu memungkinkan segelintir investor untuk membeli transaksi real estat komersial tanpa harus mendanai pembelian penuh properti fisik atau tanah. Bangunan apartemen, laboratorium ilmu hayati, dan properti industri—yang diharapkan menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi daripada properti komersial lainnya, seperti pusat perbelanjaan atau pusat ritel—sangat dicari. Jenis properti komersial ini telah menghasilkan lebih dari $193 miliar dalam penjualan selama kuartal ketiga tahun 2021.
dreamnikon // Shutterstock
Permintaan untuk pusat distribusi telah meningkat
Belanja online menjadi lebih populer daripada sebelumnya selama pandemi, karena belanja langsung telah menjadi tugas yang berbahaya — dan dalam beberapa kasus, hampir mustahil —. Meningkatnya pesanan online untuk segala hal mulai dari makanan hingga kertas toilet berarti bahwa pengecer online dan e-commerce harus menyewa lebih banyak ruang untuk pusat distribusi agar memiliki basis untuk menyimpan inventaris mereka dan melakukan pengiriman.
Pada gilirannya, permintaan untuk pusat distribusi telah meningkat, dan tingkat kekosongan pada properti tersebut mencapai titik terendah dalam sejarah. Hal ini menyebabkan investor memanfaatkan tren tersebut dengan membeli pusat distribusi dan kemudian mengambil keuntungannya tingginya harga sewa. Kekurangan rantai pasokan yang besar juga mempersulit pengembangan lebih banyak jenis properti ini, yang hanya menambah lebih banyak bahan bakar ke dalam api. Pusat distribusi dan gudang tiba-tiba dijual dengan harga premium, dan investor bersedia membayar harga properti ini, menjaga tingkat transaksi tetap tinggi.
Fotografi Lainnya // Shutterstock
Naiknya harga rumah telah meningkatkan permintaan sewa apartemen
Antara kekurangan persediaan pasar perumahan dan harga rumah yang naik dengan cepat, pembeli di seluruh negeri telah kehilangan harga atau didorong keluar dari pembelian rumah. Pada gilirannya, permintaan untuk properti sewaan telah melonjak — membuat investor mengarahkan perhatian mereka pada bangunan apartemen. Pada tahun 2021, penjualan properti multi-keluarga—yang meliputi kondominium, dupleks, rumah dengan empat kamar tidur, dan unit multi-keluarga lainnya—berjumlah $335,3 miliar128% lebih tinggi dari tahun sebelumnya.
Dengan membeli gedung apartemen, investor real estat komersial dapat memanfaatkan kesempatan untuk memanfaatkan kenaikan harga sewa yang terjadi. Pada tahun 2021, sewa dengan a rata-rata 11%– atau tiga kali lipat dari tarif normal – dan terus meningkat dari sana. Mulai Februari 2022 harga sewa rata-rata nasional untuk unit satu kamar tidur naik 22,6% YoY, dan sewa dua kamar tidur rata-rata 20,4%.
zhangyang13576997233 // Shutterstock
Investor kecil berbondong-bondong ke real estat komersial dengan perwalian investasi real estat yang tidak diperdagangkan
Perwalian investasi real estat menarik bagi investor karena memungkinkan investor untuk membeli saham perwalian yang berinvestasi dalam proyek real estat komersial daripada membeli dan mengelola properti mereka sendiri. Hal ini dapat membuat real estat komersial tidak terlalu berisiko dan lebih terjangkau bagi investor, tetapi Anda harus menjadi investor terakreditasi untuk berinvestasi di sebagian besar REIT tradisional yang diperdagangkan secara publik — yang, bersama dengan banyak persyaratan keuanganseperti kekayaan bersih yang tinggi dan pendapatan yang diperoleh tinggi.
Dengan demikian, mungkin sulit bagi investor kecil untuk memenuhi syarat, yang membuat mereka mengarahkan pandangan mereka pada opsi lain, seperti pembiayaan real estat, yang membuka akses ke transisi real estat komersial dan struktur dana swasta lainnya. Pilihan lain termasuk dana open-end, yang dikenal sebagai perwalian investasi real estat yang tidak diperdagangkan. REIT yang tidak diperdagangkan diperhitungkan sekitar 42% dari pasar investasi alternatif pada tahun 2021, dengan total penggalangan dana sekitar $36,5 miliar pada tahun itu saja. Bagian menariknya adalah, tidak seperti kebanyakan REIT tradisional, investor dapat membeli ke REIT yang tidak diperdagangkan hanya dengan $2.500 — dan ada peluang untuk mendapatkan keuntungan besar sebagai gantinya. Sebagian besar REIT yang tidak diperdagangkan membayar dividen lebih dari 5%yang kompetitif—dan sering kali mengalahkan jenis investasi pendapatan tetap lainnya.
Paisarn Praha // Shutterstock
Investor sedang mencari lindung nilai inflasi
Meningkatnya inflasi telah menjadi isu yang berkembang, seperti halnya tingkat inflasi meningkat sebesar 7% pada tahun 2021. Periode inflasi yang merajalela sangat berat bagi perekonomian karena menaikkan harga segala sesuatu mulai dari sewa hingga bahan makanan, membuat nilai dolar menjadi lebih rendah. Inflasi juga dapat berdampak besar pada potensi pengembalian investasi, dan ini terutama berlaku untuk investasi dengan suku bunga tetap, seperti rekening pasar uang, karena tarif ini umumnya lebih rendah daripada tingkat inflasi, artinya uang yang diperoleh dari rekening ini dimenangkan. tidak menutupi kerugian akibat inflasi.
Salah satu jenis investasi yang cenderung menolak kenaikan inflasi, bagaimanapun, adalah properti komersial. Ini karena investor dapat menaikkan tarif sewa atau sewa di properti mereka untuk mengatasi potensi kerugian akibat inflasi. Karena itu, investor membeli rekor jumlah properti komersial pada tahun 2021 untuk melakukan lindung nilai terhadap inflasi dan mengurangi potensi kerugian. Ini, pada gilirannya, membantu meningkatkan transaksi real estat.
Cerita ini awalnya muncul di EquityMultiple dan diproduksi serta didistribusikan bekerja sama dengan Stacker Studio.
